Bu çalışma ile Yabancıların Türkiye'de Taşınmaz mülkiyeti edinmesi konusunda, Osmanlı'dan günümüze yaşanan tarihi gelişmeler; konuyu düzenleyen 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesi ve maddenin zaman içerisinde değişimi ile bu değişiklikleri konu eden Anayasa Mahkemesi iptal kararları ışığında incelenecektir.

Giriş

Yabancı, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmayan kişidir. Kimin Türk vatandaşı sayılacağı 2009 tarih 5901 sayılı Vatandaşlık Kanununa göre belirlenir. Bu bakımdan mülteciler, vatansızlar, yabancı kavramı içindedir. Türkiye'nin taraf olduğu uluslararası sözleşmelere göre mülteciler ve Türkiye'de yaşayan vatansızlara, diğer yabancılardan farklı bazı ayrıcalıklar tanınabilir. Türk Vatandaşlık Kanunu 28.m. izinli Türk vatandaşlığından çıkıp yabancı statüsüne geçmiş kişilere taşınmaz edinme bakımından vatandaş ile eşit haklar tanınmaktadır.

Ülkemizde yabancıların taşınmaz edinimi ile ilgili tartışmalar Osmanlı Devleti'nin gerilemeye başladığı 19. yüzyılın ikinci yarısına kadar uzanır. Ancak, yeni Türkiye Cumhuriyeti'nin ilk 50 yıllık döneminde bu konuda toplumu meşgul eden bir tartışma yaşanmamıştır. 1980'li yılların ikinci yarısından itibaren Cumhuriyetin ilk kanuni düzenlemelerinden biri olan Tapu Kanunu'nun 35. maddesinde yapılan değişikliklerle beraber, bu konudaki tartışmalar ülke gündemindeki yerini almıştır.

I. Osmanlı Dönemi

Osmanlı Devleti'nde 1868 tarihine kadar yabancı gerçek kişilerin Osmanlı ülkesinde taşınmaz mal edinmelerine ilişkin herhangi bir hak tanınmadığı görülmektedir.

Hatta Osmanlı Devletince yabancı devlet vatandaşlarına çok önemli hakların tanındığı kapitülasyonlarda dahi taşınmaz edinimine yer verilmemiştir. Bu dönem incelendiğinde görüleceği üzere yabancı devletler de kendi vatandaşlarının Osmanlı ülkesinde taşınmaz edinmelerine izin vermemişlerdir.

1869 tarihli Tarihli Tabiiyeti Osmaniye Kanuna kadar bir vatandaşlık kavramı yoktur. Kişiler Müslim ve Osmanlı Devleti'nin egemenliğini kabul etmiş, devlet sınırları içinde yerleşik zimni denilen gayrimüslim diye ikiye ayrılmış, bunun dışındaki kişilere harici denirdi. Zimniler ve Müslimler hak ehliyeti bakımından eşittiler. Haricilerin kural olarak taşınmaz edinme hakkı yoktur. Diğer hakları ise ancak kapitülasyonlar çerçevesinde elde edebilirlerdi. Hariciler, edindikleri taşınmazları, namı müstear olarak bir gayrimüslim zimni üzerine geçirmekte idiler.

Osmanlı padişahı Sultan Abdulaziz tarafından kabul edilen, 7 Safer 1284 (1868) Tarihli Kanuna kadar Osmanlı İmparatorluğunda, yabancılara taşınmaz mal edinme hakkı tanınmamıştır. Ancak bu kanun öncesinde bile yabancılar, dolaylı yollardan Osmanlı topraklarında taşınmaz sahibi olmayı başarmışlardır. Bu yöntemlere örnek olarak; satın alınan taşınmazın tapu siciline bir Osmanlı vatandaşı adına tescil edilmesi ya da satın alan yabancının, kendisini tapu sicilinde Osmanlı vatandaşı olarak göstermesi sayılabilir. Nitekim kendisini Osmanlı vatandaşı olarak gösteren yabancılar, hiçbir şekilde kendi ülkelerinin vatandaşlığını kaybetmediği için bu durumda bir zarara da uğramamışlardır. Ayrıca yabancı ülke vatandaşlarının, Osmanlı vatandaşı kadınlar ile evlenip, taşınmazları eşlerinin adına tescil ettirmeleri yolu ile edinmelerine de sık sık rastlanmaktadır.

Diğer yandan ise Avrupa devletlerinden sık sık borç talebinde bulunan ekonomik buhrandaki Osmanlı İmparatorluğu, karşılığında topraklarında yabancılara taşınmaz kiralama ve satın alma hakkı tanıması konusunda büyük bir baskıya maruz kalıyordu. Bu baskılar neticesinde 28 Şubat 1858 Islahat Fermanı ile yabancılara taşınmaz edinme hakkı tanınacağı ilan edilmiş lakin 7 Sefer 1284 (1868) tarihli kanuna kadar bu düzenleme hayata geçirilmemiştir.

Yabancıların, Safer Kanunu ile edindikleri taşınmazlara ilişkin hakları, Birinci Dünya Savaşına kadar büyük ölçüde aynı şekilde korunmuştur. 1914 yılına gelindiğinde ise, "Kavanin-i Mevcude de Uhudu Atikaya Müstenit Ahkâmın Lağvı" ile yabancılara önceden tanınan tüm ayrıcalıklar ile taşınmaz edinme hakkı da kaldırılmıştır.

A. Safer Kanunu (Yabancıların Osmanlı Topraklarında Taşınmaz Edinmeleri - 1284 Tebaayı Ecnebiyenin Emlaka Mutasarrıf Olmaları Hakkında Kanun)

Tarihte ilk kez bu kanun ile yabancılara Osmanlı topraklarında taşınmaz edinme hakkı tanınmıştır. Ancak bu kanun ile verilen hakların kullanılması, Osmanlı İmparatorluğu tarafından bazı şartlara bağlanmıştır. Bu şartlar aşağıdaki gibidir:

  1. Yabancılar, Hicaz Vilayeti dışında kalan bütün İmparatorluk topraklarında, köylerde ve şehirlerde bulunan her türlü taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı edinebilirler. Sözleşme ile tanınan hakların kapsamı dışında bırakılan Hicaz vilayeti, bugün Suudi Arabistan sınırları içerisinde kalan bir Osmanlı vilayetidir.
  2. Osmanlı vatandaşı olup, devletin izni olmaksızın Osmanlı vatandaşlığından çıkarak yabancı ülke vatandaşlığına geçen kişiler, Safer Kanundan yararlanamaz. Devlet tarafından vatandaşlık değiştirmelerine izin verilen kişilerin ise, 7 Safer Kanunu kapsamında taşınmaz edinmelerine izin verildiği gibi, daha önceden edinmiş oldukları taşınmazlar üzerindeki hakları da devam etmiştir. Ancak önceden izin almayanlara ilişkin devlet, ya vatandaşlıktan çıkma işlemini batıl saymış ya da bu kişileri Osmanlı vatandaşlığını kaybedenlerin tabi olduğu Osmanlı topraklarında ikamet yasağı uygulamasına tabi tutmuştur. Bu kişiler çoğu zaman kapitülasyonların yabancılara sağladığı ayrıcalıklardan faydalanmak amacıyla Osmanlı vatandaşlığından ayrılıp, yabancı ülke vatandaşlığına geçmişlerdir. İşte bu kötü niyetli vatandaşlıktan çıkmalara karşı devlet, "21 Şubat 1298 Tarihli Ecanibin Hakkı İstimlaki Kanununun Birinci Maddesinden İstisna Olunan Eşhasın Emlak ve Arazisine Mahsus Kanun" ile önlem almış ve bu kişilerin hem Safer Kanunundan yararlanmalarını hem de Osmanlı İmparatorluğu sınırları içerisindeki taşınmazları miras yolu ile iktisap etmelerini yasaklamıştır. Bir yabancı erkekle evlenmiş olan Osmanlı vatandaşı kadınların ise, her ne kadar Osmanlı kanunlarına göre Osmanlı vatandaşlığını kaybedip, kocasının vatandaşlığına geçtiği kabul edilse bile; Safer Kanunu kapsamında, eşleri kanuna ek protokole imza koymuş ülkelerden birinin vatandaşı olması şartı ile Osmanlı topraklarında, devletin herhangi bir izni veya onayına muhtaç olmaksızın taşınmaz edinmeleri ya da önceden edindikleri taşınmazlar üzerindeki haklarını sürdürmeleri mümkün kılınmıştır.
  3. Safer Kanunu ile getirilen en önemli şart; maliki yabancı ülke vatandaşı dahi olsa, Osmanlı topraklarında bulunan her taşınmaz, Osmanlı İmparatorluğunun yargı yetkisine tabi tutulmuştur. Bu madde ile yabancılar tarafından edinilen taşınmazlar, kapitülasyonlar ile tanınan yargı özerkliğinin kapsamının dışında tutularak, Konsolosluk Mahkemelerinin Osmanlı topraklarındaki taşınmazlar üzerindeki yargı yetkisi, malikleri yabancı dahi olsa bertaraf edilmiştir. Kanun ile getirilen düzenlemeler arasında en çok ihtilafa sebep olan da yine bu maddedir. İhtilaflara bir örnek verecek olursak; İstanbul'da bulunan Fransız Konsolosluğunu, sözleşmeye rağmen satıcının tapuda alıcı adına ferağa yanaşmamasından doğan bir uyuşmazlıkta, 1891 tarihinde vermiş olduğu kararında, davacının taşınmazın adına tescilinin ve uğradığı zararın tazminini istemesi sebebiyle davanın ayni değil şahsi ya da karma nitelikte olduğunu; Safer sözleşmesinin lafzından ise, Osmanlı İmparatorluğunun yargı yetkisinin ancak taşınmazlara ilişkin ayni davalar için söz konusu olduğunun anlaşıldığını ve eldeki davaya ilişkin yargı yetkisinin kendilerinde olduğunu iddia etmiştir. Osmanlı İmparatorluğu ise bu davada, kanunun Türkçe metninde ayni kavramının yer almadığını ve bu durumun maddi bir tercüme hatasından kaynaklandığını, düzenlemenin ayni ya da şahsi ayırt etmeksizin taşınmazlara ilişkin tüm davaları kapsadığını kabul etmiştir. Osmanlı Hukukunda, ayni ve şahsi dava ayrımı, Avrupalı devletlerden biraz farklılık göstermektedir. Şöyle ki; Fransız Hukukunda ayni dava, prensip olarak davacının ihtilaf konusu şey üzerinde ayni bir hak iddia ettiği davadır. Şahsi dava ise; davacının, borçlunun taahhüdünü yerine getirmesini isteyerek, borçlusuna karşı bir alacak ileri sürdüğü davadır. Buna göre davacının, davalının satılmış şeyin teslimine mahkum edilmesini talep ettiği dava, şahsi bir davadır. Çünkü davacı, davalı tarafından kendi lehine girişilen taahhüdün icrasını istemektedir. Ancak Osmanlı Hukukunda davalar, ayni ve şahsi dava olarak tercüme edilen, ayın ve deyn davası olmak üzere ikiye ayrılmaktadır; ayın davası ile maddi bir şeye ilişkin her tülü dava kastedilirken; deyn davası bir alacak hakkının yahut gayrı maddi bir talebin ileri sürüldüğü davaları ifade etmektedir.
  4. Yabancıların Osmanlı topraklarında taşınmaz mal edinmeleri, kanuna ek protokole imza atan devletler ile sınırlı tutulmuş; bu protokolde yer almayan yabancı ülke vatandaşlarına, Osmanlı topraklarında taşınmaz mal edinme hakkı tanınmamıştır. Kanuna ek bu protokol, Babı Ali ile Fransa arasında yürütülen görüşmeler neticesinde kabul edilmiş, sonrasında ise Almanya, İngiltere, Avusturya-Macaristan, ABD, Yunanistan, Belçika, Danimarka, İspanya, Hollanda, İran, Portekiz, Rusya ve İsveç bu protokole dahil olmuştur. Bu protokolde yer almayan ülkelerin vatandaşları ise hiçbir şekilde Osmanlı topraklarında taşınmaz mal edinemeyecekleri gibi, Osmanlı topraklarındaki bir taşınmazı miras yolu ile edinmelerine izin verilmemiştir. Ancak Romanya, Sırbistan ve Karadağ için bir ayrım yapılmış ve bu devletlerin vatandaşı olup, Berlin Barışı öncesi Osmanlı topraklarında taşınmaz edinen kişiler için verilen Şurayı Devlet Kararı ile, bu kişilerin de devletin izni ile vatandaşlıktan çıkan kişiler ile aynı rejime tabi tutulacağı kabul edilmiştir. Yani önceden sahip oldukları taşınmazlar, bu kişilerin ellerinden alınmamış ancak ek protokol kapsamının dışında kalmaları nedeniyle yeni taşınmaz edinmelerine izin verilmemiş ve bu ek protokolde yer alan devletlerden biri veya Osmanlı vatandaşı bir mirasçı bırakmadan ölmeleri durumunda da taşınmazlarına el konulacağı düzenlenmiştir.

Safer Kanunu, Medeni Hukuk açısından olduğu kadar, idare hukuku açısından da yabancıları, Osmanlı vatandaşları ile aynı hukuki rejime tabi tutmaktadır. Buradan anlaşılması gereken, Osmanlı vatandaşlarının taşınmazlara ilişkin ödemek ile yükümlü oldukları tüm vergi, harç vb. kalemler, Osmanlı topraklarında taşınmaz mal edinen yabancılardan da tahsil edilecektir. Yani yabancılar açısından taşınmaz mallar, kendilerine kapitülasyonlar ile tanınan vergi muafiyetlerinin kapsamının dışında tutulmuştur.

İslam Hukukuna göre yabancı kişiler, vatandaşlıktan kaynaklanan ehliyetsizlik sebebiyle, Osmanlı vatandaşlarına mirasçı olamazlar. Yabancılar tarafından Safer Kanunu ile bu uygulamanın taşınmaz mallar için artık geçerli olmayacağı; yabancıların miras hakkından mahrum tutulmasının ise açıkça Safer Kanunun ihlalini teşkil edeceği ileri sürülmüştür. Ancak Şurayı Devlet yani günümüzde Danıştaya karşılık gelen yüksek yargı kurumu; «Mülkiyet ve mirasın karşılıklı olarak birbirine bağlı olmadığı ve birinin diğerinden ayrı şeyler olduğu; 7 Sefer 1284 Tarihli Kanun ile Yabancılara gayrimenkullere sahip olmak hakkının tanınıp, fakat Osmanlı Tebaasından olan muris tarafından bırakılmış mallan miras yolu ile iktisap hakkının, Yabancı Tabiyetli olan akrabalara tanınmadığı; Arazi Kanununun 110. maddesinde mevcut tevarüs ehliyetsizliği, Osmanlı Tabiiyet bağlarını muhafaza etmek meşru gayesiyle kaleme alındığından; bu noktanın - bütün memleketlerde ehemmiyetle nazara alındığı gibi - Osmanlı Devletinde de kabul edilmesi gerektiği cihetle; bunun sonucu olarak bir Osmanlı Tebaasının ölümü halinde, menkul ve gayrimenkullerinin miras yolu ile Yabancı Tebaalı çocuklarına yahut akrabalarına intikal edemeyeceğini mutazammın karar muhafaza edilmek gerekir.» şeklindeki kararı ile bu konuya da noktayı koymuştur. Safer Kanunu yabancıları İslam Hukukunun kanunları da dahil, Osmanlı vatandaşlarının tabi oldukları tüm kanunlara eşit olarak tabi tutmayı amaçlamaktadır. Buna örnek olarak, Müslüman olmayan bir Osmanlı vatandaşının da, din ayrılığından kaynaklanan ehliyetsizlik sebebiyle Müslüman bir Osmanlı vatandaşına mirasçı olamaması gösterilmektedir.

Yabancıların miras yolu ile taşınmaz edinmelerinin daha iyi anlaşılması için öncelikle Osmanlı İmparatorluğunda taşınmaz malların sınıflandırılmasının bilinmesinde fayda vardır:

  • Miri arazi; mülkiyeti devlete ait olsa da yaralanma hakkı yani intifa hakkı, belli bir bedel karşılığında süresiz olarak kişilere verilebilen arazilerdir.
  • Vakıf arazisi; ferdi mülkiyetten çıkartarak Allah'ın mülkü olarak kabul edilen ve insanların faydasına sunulan arazilerdir.
  • Mülk arazi; İslam hukukunda ve Osmanlı uygulamasında, mülkiyeti özel kişilere ait taşınmazlardır. Bu taşınmazlar sahibine mülkiyet hakkının tanıdığı tüm hakları tanıyan arazileri ifade eder.

B. Yabancıların Miras Yolu ile Taşınmaz Edinmeleri

1. Vasiyetname Düzenlenmesi Yolu ile İntikal

Safer Kanunu, yabancılara Osmanlı topraklarındaki taşınmazları üzerinde, vasiyetname düzenlenmesi yolu ile tasarruf etme hakkı vermiştir. Ancak bu hak yalnızca mülk arazileri üzerinde geçerli olup, miri ve vakıf arazilerinin vasiyetname düzenlenmesi yolu ile tasarrufu, kanunen mümkün değildir. Bu yönde düzenlenen vasiyetnameler Osmanlı Hukukunda batıl kabul edilmektedir ve bu uygulama yabancılar için de geçerlidir. Yabancıların düzenleyecekleri vasiyetnamenin şekil şartlarına ilişkin ise kanunda herhangi bir düzenlemeye yer verilmemiştir. Buradan vasiyet düzenleyenin milli hukukuna atıf yapıldığı sonucu çıkarılabilir. Nitekim bu konudaki belirsizliğin giderilmesi amacı ile Babı - Aliye yapılan başvurular neticesinde, Hariciye Nezaretinin 31 Mart 1881 tarihli genelgesi şu şekildedir; "şekil konusunda, Yabancıların bıraktığı vasiyetlerin ve diğer tasarruflarının, Yabancının tabi olduğu konsolosluk tarafından tasdik ve teyit edilmesi halinde Osmanlı Makamları tarafından kabul edileceğini derpiş etmektedir."

2. Kanuni İntikal

Yabancıların vasiyetnamelerine konu etmedikleri, tasarruf hakkına sahip oldukları mülk niteliğindeki taşınmazlar da tasarruf hakkına sahip olmadıkları miri ve vakıf araziler de, herhangi bir ayrıma tabi tutulmaksızın, ölümlerinden sonra Osmanlı Kanunlarına göre tasfiye edilir. Ancak her ne kadar mirasın intikali Osmanlı Kanunlarına tabi tutulmuş ise de yabancıların kişi hallerine ilişkin durumların (evlenme, soy bağı vs.) değerlendirilmesi, Osmanlı Makamlarının görev alanının dışında bırakılmıştır. Şöyle ki, taşınmaz maliki bir yabancının vefatı halinde Osmanlı Makamları, ancak murisin milli hukukunun ve makamlarının mirasçı olarak kabul ettiği kişileri mirasçı olarak tanıyacaktır. Örnek verecek olursak, murisin geride kendi milli hukukuna göre meşru mirasçı olmayan bir çocuğu kalmışsa, Osmanlı Mahkemeleri bu çocuğun Osmanlı Kanunları gereğince meşru mirasçı olduğunu kabul edip, mirastan ona herhangi bir hisse veremez.

C. Yabancılara Ait Taşınmazların Cebri İcra ile Satışı:

Osmanlıda bir tüccarın iflasına ve mallarının tasfiyesine, tabi olduğu Konsolosluk Mahkemesince karar verilmektedir. Ancak Konsolosluk Mahkemelerince verilen bu kararların icrası, Osmanlı topraklarındaki taşınmazları etkilediği için Osmanlı Mahkemelerine müracaat edilmesi gerekmektedir. Osmanlı Mahkemeleri bu durumda öncelikle başvuru konusu taşınmazın cebri satışın caiz olup olmadığını inceler ve karara bağlar. Osmanlı Kanunlarına göre borçlu sağ iken borçlarının tahsili için istisnalar hariç, miri, vakıf ve mülk niteliğindeki tüm taşınmazlarına başvurulması mümkündür. 7 Sefer 1284 Tarihli Kanunu, yabancı borçluya ait taşınmazın haczi ve satışı için izlenecek usulü belirlememiştir ancak başka kanunlar ile yabancıya ait taşınmaza ilişkin Konsolosluk Mahkemelerince verilmiş kararın icrası için, Osmanlı Mahkemelerinde yeni bir dava açılması gerekmediği; bir dilekçe ile icra dairesi başkanı sıfatıyla mahkeme başkanına müracaatının yeterli olacağı düzenlenmiştir. Ayrıca alacaklı, icrası istenen kararın kesinleşmiş ve icra edilebilir olduğuna dair yabancının bağlı bulunduğu konsoloslukça verilmiş kararı ve onaylı Türkçe tercümesini de dilekçesine eklemelidir. Bunun üzerine mahkeme başvuruyu inceleyecek, uygun görürse taşınmazın cebri icra ile satışına emredecektir.

II. Yabancıların Taşınmaz Mal Edinmesinde Uygulanan Sistemler

Devletin asli - maddi unsurunu oluşturan ülkede yabancının arazi ve emlak edinmesinin ortaya çıkardığı siyasi, iktisadi, sosyal, hukuki ve mali çok önemli ve karmaşık sorunlar nedeniyle Yabancılar Hukukunda çeşitli sistemler gelişmiş ve devletler kendi milli çıkarlarına uygun gördükleri esas ve yöntemleri benimsemişlerdir. Yabancıya ülkesinde mülk edinme hakkını hiç tanımayan Devletler olduğu gibi; yabancıya söz konusu hakkı vatandaş gibi (Tebaaya temsil) koşulsuz tanıyan kanuni ya da ahdi mütekabiliyet, önceden izni alma, yabancının alacağı arazinin miktar ve yerinin Devletçe belirlenmesi, ülkede yerleşme veya vatandaşlığa kabulünün mümkün olması gibi koşullara bağlamış olan Devletler de vardır.

A. Tebaayı Temsil Sistemi

Türk vatandaşlarının sahip olduğu hakların, yabancılara da tanınmasını yani; yabancıların sahip oldukları hakların, kendi ülkelerinin yasalarına göre değil, Türk vatandaşlarının tabi olduğu hak ve yükümlülüklere göre belirlenmesini ifade etmektedir.

B. Karşılıklılık (Mütekabiliyet) Sistemi

Devletler arasındaki kabule göre her birinin ülkesinde, diğerinin vatandaşlarına aynı hakların karşılıklı olarak tanıması ve bu hakların geçerliliğinin karşılıklı olarak birbirlerinin geçerliliğine bağlı olması demektir. Doktrinde 3 çeşit karşılıklılık ilkesi olduğu kabul edilmektedir:

1. Ahdi Mütekabiliyet (Sözleşmeli Karşılıklılık) Sistemi

Türk vatandaşlarının sahip olduğu hakların, tüm ülkelerin vatandaşlarına değil, sadece aynı hakları Türk vatandaşlarına tanıyan ülkelerin vatandaşlarına yani karşılıklılık çerçevesinde ve devletler arasında yapılan ikili veya çok taraflı sözleşmeler ile tanınmasını ifade etmektedir. Karşılıklılık ilkesinin en sıkı uygulandığı sistem de budur.

2. Kanuni (Hukuki) Karşılıklılık

Türk vatandaşlarının sahip olduğu hakların, yabancı ülke vatandaşlarına da tanınması için gerekli olan karşılıklılık şartının, karşılıklı sözleşmeler ile değil, karşılıklı ülke mevzuatları ile düzenlenmesi şeklinde gerçekleşen sistemi ifade etmektedir.

3. Fiili Karşılıklılık

Türk vatandaşlarının sahip olduğu hakların yabancılara tanınmasını, milli devletleri tarafından Türk vatandaşlarına karşılıklı sözleşme ya da kanuni düzenleme olması aranmaksızın, idari düzenlemeler ya da mahkeme kararları ile fiili olarak tanınması şartına bağlanmasını ifade etmektedir.

III. Türkiye Cumhuriyeti Dönemi

A. Lozan Antlaşmasına Ek "İkamet Ve Salahiyeti Adliye Hakkında Mukavelename"

7 Safer 1284 (16 Haziran 1868) tarihli kanun ile benimsenen "tebaayı temsil sistemi"nin yerine, Lozan Barış Antlaşmasının (24 Temmuz 1923) IV. sırasında yer alan "Oturma ve Yargı Yetkisi Konusunda Sözleşme"nin 1. bölüm 3. Maddesi ile "ahdi mütekabiliyet" yani "sözleşmeli karşılıklılık" ilkesi kabul edilmiştir. Böylece bu antlaşma ile, antlaşmaya taraf olan devletlere yani Müttefik Devletlerine (İngiltere, Fransa, Japonya, İtalya, Yunanistan, Romanya, Yugoslavya) yerel yasalar ve yönetmeliklere uymak kaydıyla, Türkiye Cumhuriyeti topraklarında her çeşit taşınır ya da taşınmaz mal edinme, bu taşınmazları mülkiyetlerinde tutma veya satış, değiş-tokuş, bağış, vasiyet vb. her türlü şekilde başkasına devretme hakkı verilmiş ancak bu hakkın kullanımı aynı hakların, bu ülkeler tarafından Türk vatandaşlarına da tanınması mutlak koşuluna bağlanmıştır.

Lozan Barış Antlaşmasının eki niteliğindeki sözleşme, yürürlüğe girmesinden itibaren 7 yıl geçerli olmak üzere kabul edilmiştir. Nitekim 1930 yılında Türkiye tarafından sözleşmenin sona erdirilmesi ile oluşan hukuki boşluk, 22 Temmuz 1931 gün ve 1860 sayılı yasa ile doldurulmuş; herhangi bir yabancı devlet ile kesin oturma sözleşmesi yapılana kadar, iki yılı geçmemek üzere geçici sözleşme yapma yetkisi "İcra Vekilleri Heyeti"ne verilmiştir.

B. 442 Sayılı Köy Kanunu ve 1110 Sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu

Lozan Antlaşmasından 8 ay sonra yürürlüğe giren, 18 Mart 1924 tarih ve 442 sayılı Köy Kanununun 87. maddesi ile Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmayan gerçek ve tüzel kişilerin, köylerde taşınmaz edinmesi yasaklanmıştır. Kanunun tanımlar maddesinde köy, "nüfusu iki binden aşağı yurt" olarak tanımlanmıştır.

1927 tarihli 1110 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu ile de bu bölgelerde yabancıların taşınmaz edinimi yasaklanmıştır. Unutmamak gerekir ki bu kısıtlamalar, 2644 satılı Tapu Kanunu'nun kabulüne kadar yalnızca Müttefik Devletlerini kapsamakta olup; diğer devlet vatandaşlarının, Türkiye Cumhuriyeti sınırları içerisinde taşınmaz mal edinmesi zaten yasaktır.

C. 1934 Tarihli ve 2644 Sayılı Tapu Kanunu

Türkiye Cumhuriyeti tarihinde yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimine ilişkin en önemli düzenleme olan 22.12.1934 tarihli ve 2644 sayılı Tapu Kanunun 35. maddesi "kanuni sınırlamalara uymak" ve "karşılıklılık" koşulu ile tüm ülkelerin vatandaşlarına, Türkiye Cumhuriyeti topraklarında taşınmaz mal edinme hakkı tanınmıştır. Aynı kanunun 36. maddesi ile ise, yabancı gerçek kişilerin taşınmaz mal edinimine, miktar ve yer itibariyle sınırlamalar getirilmiştir. Şöyle ki; yabancı gerçek kişilerin köylerde taşınmaz edinimi yasaklanmış, köy dışı alanlarda edinebilecekleri taşınmazın miktarı ise 30 hektar olarak sınırlanmıştı. Bu kişilerin bir köye bağlı olmayan müstakil çiftliklere ve köy sınırları dışında kalan arazinin otuz hektardan çoğuna ise ancak hükumet izniyle sahip olabilecekleri hükme bağlanmıştır.

Ölüme bağlı tasarruflar bakımından da aynı şartların varlığını arayan Kanun, kanuni miras yoluyla edinilen taşınmazları ise, hükmün kapsamı dışında bırakmıştır. Yani yasal mirasçı durumundaki yabancı, köye bağlı olmayan bağımsız çiftliklere ve köy dışındaki arazinin otuz hektardan fazlasına, hükumetin izni olmaksızın sahip olabilecektir.

Osmanlı İmparatorluğundan intikal eden ve Lozan Sözleşmeleri doğrultusunda varlıkları Türkiye Cumhuriyeti tarafından da tanınan yabancılara ait dini, ilmi, hayri derneklere, Osmanlı İmparatorluğu tarafından gerçekleştirilen taşınmaz kazandırmalarının, kurumların tüzel kişilikleri adına Tapu Kanunu'nun 3. maddesi doğrultusunda tescili de gerçekleştirilmiştir.

Lozan Barış Antlaşması ile benimsenen "ahdi mütekabiliyet" yani "sözleşmeli karşılıklılık" ilkesinin yerini, Tapu Kanunu ile "yasal karşılıklılık ilkesi" almıştır. Ancak bu ilkenin nasıl uygulanacağı yönünde öğretide farklı görüşler yer almaktadır. Bazı yazarlar 2644 sayılı Tapu Kanunu ile getirilen karşılıklılığın, kanuni karşılıklılığın yanında, akdi karşılıklılığı ifade ettiğini ve yabancının Türkiye'de taşınmaz edinmesi için Türkiye ile bu ülke arasında bir antlaşmanın varlığının aranması gerektiğini savunurken; diğer yazarlar ve öğretideki hakim görüş ise, kanuni ve fiili karşılıklılığın yeterli olacağı, yani yabancının ülkesinde Türk vatandaşlarına kanunla ya da idari işlemle taşınmaz edinme hakkının tanınması ile karşılıklılık şartının gerçekleştiği ve bu yönde bir antlaşmanın varlığının şart olmadığı savunulmaktadır. Ancak unutmamak gerekir ki burada kanuni ya da idari düzenlemenin yanı sıra, fiili durumun yani fiili karşılıklılığın gerçekleşip gerçekleşmediğinin de araştırılması büyük önem arz etmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararı ve Bakanlar Kurulu Kararı da kanuni ve fiili karşılıklılığa işaret etmekte, ahdi karşılıklılık aranmasını gerekli görmemektedir. Sonrasında ise 2003, 2005, 2008 yıllarında Tapu Kanunun 35. maddesinde yapılan değişiklikler ile de maddeye açıklık getirilerek aranan karşılıklılık şartının, kanuni ve fiili karşılıklılık olduğu vurgulanmıştır. Ancak bu karşılıklılık ilkesinin birtakım istisnaları bulunmaktadır:

  1. Vatansızlar (haymatlos): Hiçbir devlet vatandaşlığına sahip olmadıkları için, karşılıklılık şartının belirleneceği muhatap bir devlet bulunmamaktadır. Bu nedenle, vatansızlar karşılıklılık şartından muaftırlar. Ancak vatansızlar, bulundukları ülkede yabancı olarak değerlendirildiklerinden, yabancılara uygulanan kısıtlayıcı hükümlere uymak kaydıyla karşılıklılık şartı aranmadan taşınmaz mal edinebilirler.
  2. Mülteciler: Türkiye tarafından 26.08.1961 tarih ve 359 Sayılı Kanun'la onaylanan 28.07.1951 tarihli "Mültecilerin Hukuki Durumuna Dair Sözleşmenin md. 7/2 hükmüne göre, mülteciler, sığındıkları ülkede üç yıl ikamet ettikten sonra karşılıklılık şartından muaf olurlar. Türkiye'de bulunan mülteciler de aynı hükme tabidir.
  3. Taşınmaz rehni: Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine Türkiye'de taşınmaz rehni tesisinde herhangi bir kayıt ve sınırlama aranmaz.

Yabancı gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz mal edinme haklarını kısıtlayan Tapu Kanunu dışındaki kanunlar ise; 18/12/1981 tarihli ve 2585 sayılı "Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu" 28 Mayıs 1927 tarihli ve 1062 sayılı Hudutları dahilinde Tebaamızın Emlakine Vaziyet Eden Devletlerin Türkiye'deki Tebaaları Emlakine karşı Mukabele Bilmisil Tedbiri İttihazı Hakkında Kanun, 3 Mart 1340 tarihli ve 431 sayılı Hilafetin ilgasına ve Hanedanı Osmaniyenin Türkiye Cumhuriyeti Memaliki Haricine Çıkarılmasına Dair Kanun, 11/2/1964 tarihli ve 403 sayılı Türk sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunudur.

D. 2984 Tarihli, 3029 Sayılı Kanun ve 1986 Tarihli, 3278 Sayılı Kanun

21.6.1984 tarih ve 3029 sayılı yasa ile Tapu Kanunun 35. maddesi ve Köy Kanunun 87. maddesinde değişiklikler yapılmış ve Bakanlar Kuruluna, hangi ülkelere taşınmaz mal satışında karşılıklılık şartının ve köylerde taşınmaz edinme yasağının uygulanmayacağını belirleme yetkisi verilmiştir. Bakanlar Kurulu da bu yetkiye dayanarak çıkardığı kararname ile Suudi Arabistan, Kuveyt, Birleşik Arap Emirlikleri, Oman Sultanlığı, Bahreyn ve Katar uyruklu gerçek kişilere karşılıklılık aranmadan Türkiye'de taşınmaz edinme hakkı tanımıştır. Ancak söz konusu kanuni düzenleme, Anayasa Mahkemesi, 13.06.1985 tarihli kararı ile iptal edilmiştir.

Anayasa Mahkemesi, yabancı gerçek kişilerin edinebilecekleri taşınmazlara ilişkin olarak amaç, miktar ve yer bakımından tespit edilecek esasların da kanunda düzenlenmesi gereği yönündeki iptal gerekçesini şu şekilde ortaya koymuştur: "Gerçekten 3029 sayılı Yasa ile Bakanlar Kuruluna tanınan yetki son derece sınırsızdır ve açık değildir. Yasada sadece Toplu Konut Fonuna alınacak miktar belirlenmiş, diğer hususların tespiti yürütme organına bırakılmıştır. Bunlar arasında kanunla düzenlenmesi gereken yönler vardır... Yabancının alacağı arazinin azami miktarı, emlâkin adedi, alınma amaçları Bakanlar Kuruluna verilen yetkinin devamı süresi, satın alınacak arazi ya da emlakin yeri, satın almanın koşulları, devir ve ferağda uygulanacak ilkeler hep yasa ile düzenlenmesi gereken hususlardandır... 3029 sayılı Yasa ile uygulamaya ilişkin esasların tespiti yönünden yürütmeye verilen yetkinin genişliği ve belirsizliği apaçık ortadadır. Yasada, esasla alâkalı birçok yönler düzenlenmemiştir. Bu durum, açıkça bir yetki devridir."

Anayasa Mahkemesi ayrıca karşılıklılık ilkesinin önemini vurgulayarak, karşılıklılık olmaksızın yabancılara tanınan hakların, imtiyaz niteliğinde olacağı ve devletler arası eşitliği Türkiye aleyhine bozacağını da belirtmiştir.

Kanun koyucu ise bu değişikliklerdeki amacını iki temel gerekçeye dayandırmıştır: Bunlardan birincisi, Tapu Kanunun 35. maddesine işlerlik kazandırmak; diğeri ise, yine aynı düzenlemeyle getirilen, yabancıların Türkiye'de taşınmaz alım ve satımlardan yüzde 25'i geçmeyecek şekilde Toplu Konut Fonuna gelir sağlanmaktır. Nitekim Anayasa Mahkemesinin iptal kararının üzerinden fazla geçmeden kanun koyucu, iptal edilen düzenlemeyi fazla bir değişiklik yapmadan, yalnızca ek olarak "milli menfaat ve ekonomik fayda" hususlarının dikkate alınması şartı ile Bakanlar Kuruluna karşılıklılık şartını ve köylerde taşınmaz edinme yasağını kaldırma yetkisi veren 22.04.1986 tarihli ve 3278 sayılı Kanunu kabul edilmiştir. Ancak bu düzenleme de yine Anayasa Mahkemesi tarafından, 09.10.1986 tarihli karar ile iptal edilmiştir.

3029 Sayılı ve 3278 Sayılı Kanunlar ayrıca, başka ülkelerin yalnızca vatandaşlarına değil, ülke olarak kendilerine de Türkiye'de taşınmaz mal edinme hakkı verilmesini de gündeme getirmesi sebebiyle Anayasa Mahkemesi tarafından, devletin siyasi bütünlüğünü ihlal ettiği gerekçesiyle de Anayasaya aykırılık teşkil ettiği değerlendirilmesine tabi tutulmuşlardır. Elçilik ve konsolosluk açma gibi istisnalar dışında, bu konuda karşılıklılık ilkesinin bile geçerli sayılamayacağı, Anayasa Mahkemesi tarafından kabul edilmiştir.

E. 2003 Tarihli ve 4916 Sayılı Kanun

  • 03.07.2003 tarihli 4916 sayılı kanun ile Tapu Kanunun 35. maddesinde yapılan değişiklik neticesinde, 6224 sayılı Yabancı Sermayeyi Teşvik Kanunu, 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, 6326 sayılı Petrol Kanunu ve Bankalar Kanunu uyarınca getirilen istisnalar haricinde ilk kez tüzel kişiliğe sahip yabancı ticaret şirketlerine, karşılıklılık ilkesi çerçevesinde ve 30 hektar ile sınırlı olmak koşuluyla, taşınmaz edinme hakkı tanınmıştır. Ancak bu hak, yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ile sınırlı tutulmuş; dernek ve vakıflar bu hak kapsamına alınmamıştır.
  • Karşılıklılık olmayan ülke vatandaşlarının ya da karşılıklılık olmasına rağmen kanuni kısıtlama alanlarında kanuni miras yoluyla taşınmaz edinmeleri durumunda; bu taşınmazların tasfiye dilerek bedelinin taşınmazı edinen yabancıya ödeneceğine ilişkin düzenleme getirilmiştir. Ancak ölüme bağlı tasarruflar bu hükmün dışında bırakılmıştır.
  • Yabancıların, kanuni miras yoluyla gerçekleşenler dışındaki tüm taşınmaz edinmelerine, miktar yönünden 30 hektar sınırı getirilmiş ve bu miktarın üzerindeki edinimler, Bakanlar Kurulunun iznine tabi tutulmuştur.
  • 442 sayılı Köy Kanunu'nun 87. maddesi yürürlükten kaldırılmış ve 1924'ten beri ilk kez köy sınırları içerisinde de yabancıların taşınmaz edinimi mümkün hale gelmiştir.
  • Sınırlı ayni hakların (yararlanma hakkı, oturma hakkı, üst hakkı, ipotek vb.) tesis edilmesinde karşılıklılık koşulu kaldırılmıştır.
  • Askeri bölge ve güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelerdeki kısıtlamalar aynen muhafaza edilmiş, mevcut kısıtlamalara ek olarak kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından bu maddenin uygulanmayacağı yerleri belirlemeye yönelik Bakanlar Kuruluna yetki verilmiştir.

4916 sayılı Kanunla Tapu Kanunu'nun 35. maddesinde yapılan değişiklikler de Anayasa Mahkemesince 14.03.2005 tarihinde iptal edilmiştir. Mahkeme iptal kararını, önceki tarihli kararları ile paralel olarak, kanuni düzenlemede karşılıklılık ilkesinin ihlal edildiği, yasamadan yürütmeye yetki devrine yol açtığı ve yasaların açık, anlaşılabilir ve sınırları belirli kurallar içermesi gereğinin hukuk güvenliğinin gerçekleşmesi için ön koşul kabul edilen hukuk devleti anlayışına aykırı düşeceği gerekçelerine dayandırmıştır.

F. 2005 Tarihli ve 5444 Sayılı Kanun

2005 tarihli 5444 sayılı kanun ile yapılan değişiklikte, Anayasa Mahkemesinin daha önceki iptal kararları göz önünde bulundurularak, yabancıların taşınmaz edinimi ile ilgili karşılıklılık ve kanuni sınırlamalara uyma koşulu muhafaza edilmiştir. Bu değişiklik ile getirilen düzenlemeler şunlardır:

  • Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinebilecekleri hükme bağlanmıştır.
  • 4916 sayılı değişiklikten farklı olarak bu kanun ile yabancıların taşınmaz edinmesinde amaç, yer ve miktara yönelik yeni kısıtlamalar getirilmiştir. Buna göre yabancı gerçek kişilerin amaç unsuru yönünden, Türkiye'de sadece işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere taşınmaz edinmeleri mümkün kılınmış; söz konusu taşınmazların da yer itibariyle, uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazlardan olması zorunlu tutulmuştur. Ayrıca yabancı gerçek kişilerin edinebilecekleri taşınmazların ülke genelinde toplam iki buçuk hektarı aşmayacağı düzenlenmiş, ancak Bakanlar Kuruluna bu miktarı otuz hektara kadar artırma yetkisi verilmiştir. Benzer şekilde Bakanlar Kurulu, yabancı gerçek kişilerin il bazında edinebilecekleri taşınmazların, il yüzölçümüne göre binde beşi geçmemek üzere oranını tespite de yetkili kılınmıştır.
  • Kamu yararı ve ülke güvenliğine ilişkin mevcut kısıtlamalara ek olarak, Bakanlar Kuruluna yabancıların taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinemeyecekleri alanları belirleme yetkisi verilmiştir.
  • Kanuni miras yoluyla yabancıların taşınmaz edinmelerinde ise, karşılıklılık şartını sağlayan ülkelerin vatandaşları bakımından amaç, yer ve miktar itibariyle belirtilen sınırlamaların uygulanmayacağı; karşılıklılık bulunmayan devlet vatandaşlarının ise kanuni miras yoluyla edindikleri taşınmazların, bedelinin kendilerine ödenmesi ile tasfiyesi yoluna gidileceği düzenlenmiştir. Ancak ölüme bağlı tasarruflar bu hükmün dışında tutularak; karşılıklılık ve kanuni sınırlamalara uyma şartlarının aranacağı ifade edilmiştir.

Anayasa Mahkemesi 11.04.2007 tarihli kararıyla söz konusu düzenleme çerçevesinde Bakanlar Kuruluna tanınan iki buçuk hektarlık taşınmaz edinme sınırını, on iki katına kadar artırma yetkisinin

ölçüsüz olması sebebiyle yasama yetkisinin yürütme organına devri sonucunu doğurduğunu ifade ederek, ilgili cümlenin Anayasaya aykırı olduğuna karar vermiştir. Mahkeme ayrıca, dava konusu maddede geçen yabancı gerçek kişilerin il bazında edinebilecekleri taşınmazların illere ve il yüz ölçümüne göre binde beşi geçmemek üzere oranının Bakanlar Kurulu tarafından tespit edileceğine ilişkin hükmün de Anayasa aykırı olduğuna kanaat getirmiştir. Mahkeme konuya ilişkin kararının

gerekçesinde, il yüz ölçümlerinin, ilin ormanları, dağları ve meraları gibi yerleşim alanları dışındaki kısımlarını da kapsadığını, bazı illerin yerleşim alanlarının tamamının binde beşlik sınırın altında kaldığını, bu itibarla Bakanlar Kuruluna verilen düzenleme yetkisinin Anayasal sınırlar gözetilerek belirlenmediğini ifade etmiştir.

G. 2008 Tarihli ve 5782 Sayılı Kanun

2008 tarihli 5782 sayılı kanun ile yapılan değişiklikte, Anayasa Mahkemesinin daha önceki iptal kararları göz önünde bulundurularak, yabancıların taşınmaz edinimi ile ilgili karşılıklılık ve kanuni sınırlamalara uyma koşulu muhafaza edilmiş ancak bu kanun da Anayasa Mahkemesi tarafından 12.05.2011 tarih, 08/79 E.11/74 K. Sayılı karar ile iptal edilmiştir. Bu değişiklik ile getirilen düzenlemeler şunlardır:

  • Yabancıların sadece şehir imar planları içinde bu amaca tahsis olunmuş işyeri ve mesken ihtiyacı için taşınmaz edinebilecekleri düzenlenmiştir.
  • Sınırlı ayni hak tesisinde de taşınmaz mülkiyeti edinimine ilişkin koşulların aynen aranacağı belirtilmiştir.
  • Yabancıların kanuni miras intikalleri dahil ülke genelinde edinebileceği taşınmaz miktarı için 2,5 hektar sınırı getirilmiş ve bu miktarın ilçe bazında, uygulama ve mevzi imar planı dahilinde azami yüzde 10 olacağı belirtilmiş; Bakanlar Kuruluna bu oran dahilinde farklı oranlar belirleme yetkisi tanınmıştır.
  • Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti edinebilecekleri hükme bağlanmıştır.
  • Yabancılara kanuni miras intikalinde, karşılıklılık olsa bile 2,5 hektar ve yüzde sınırlamasından muafiyet tanınmamış; aşan kısımların ya da karşılıklılık şartını sağlamayan ülke vatandaşlarının, kanuni miras yoluyla edindikleri taşınmazların, bedeli kendilerine ödenerek tasfiye edileceği düzenlenmiştir.

Sonuç

Anayasanın 35. maddesine göre, vatandaş ve yabancı ayrımı olmaksızın herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Ancak yine Anayasanın 16. Maddesi, temel hak ve hürriyetlerin, yabancılar için, milletlerarası hukuka uygun olarak kanunla sınırlanabileceğini düzenlemektedir. Buradan yola çıkarak, kanunlar ile getirilen yabancıların taşınmaz edinmelerine ilişkin sınırlamaların, Anayasa'ya ve İnsan Hakları Evrensel Bildirgesine aykırılık teşkil etmeyeceği sonucuna varılmaktadır.

Her ne kadar Osmanlı Devleti ve Türkiye Cumhuriyeti tarihinde, yabancıların taşınmaz mal edinmeleri her zaman tartışılan bir konu olmuşsa da bu tartışmaların en yoğun yaşandığı yıllar 1980'lerden başlayarak, kanunun son halini aldığı 2012 yılına kadarki dönemdir. Bu dönemde Kanun Koyucu tarafından 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. Maddesinde ve 442 Sayılı Köy Kanununun 87. Maddesinde tam altı defa değişiklik yapılmasına karşın Anayasa Mahkemesi, beş kez bu değişikliklere ilişkin iptal kararı vererek, tarihinde bir rekora imza atmıştır. Ancak Anayasa Mahkemesi kararlarının geriye yürümemesi dolayısıyla, değişikliklere ilişkin kanunların yürürlüğe girmelerinden, Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmelerine kadar geçen sürede gerçekleşen yabancılar tarafından taşınmaz edinilmesine ilişkin kazanımlar, her defasında korunmuştur.

Kaynakça

  1. Altuğ, Yılmaz. Yabancıların arazi iktisabı meselesi. İstanbul Üniversitesi, Hukuk Fakültesi, 1969.
  2. Chiha, Nedjib H. "Osmanlı Devleti'nde Gayrimenkul Mülkiyeti Bakımından Yabancıların Hukuki Durumu." çev: Halil Cin), Ankara Üni-versitesi Hukuk Fakültesi Dergisi (AÜHFD), c. XXIV, Ankara (1967): 247-274.
  3. Erdoğan, Özcan. "Mülk Edinen Yabancı Uyruklu Gerçek Kişiler Ülkemizin Geleceği İçin Bir Tehdit Mi?." Türk İdare Dergisi 469 (2010): 91-118.
  4. Erdost, Muzaffer İ. "Osmanlı'dan Günümüze Yabancılara Taşınmaz Satışı, Yasallaşma Süreçleri ve Sonuçları" Memleket Siyaset Yönetim Dergisi (2021): 36.
  5. Ertaş, Şeref / Öztürk, Gülseren Y. "Yabancıların Taşınmaz Edinmesindeki Gelişmeler ve Türkiye'deki Son Durum." Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi (2017) 23.3: 441-484.
  6. Genç, Şakir. "Geçmişten günümüze Türkiye'de yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimi." Sayıştay Dergisi 95 (2014).
  7. Levi, Selim. "Yabancıların Taşınmaz Mal Edinmeleri." Legal Yayınevi, İstanbul (2006).